Micro-foncier ou réel : quel régime d’imposition choisir pour les revenus locatifs ?

Si vous êtes propriétaires et que vous pratiquez de l’investissement locatif ou que vous en avez le projet, cet article est fait pour vous. Ci-dessous, l’imposition relative aux loyers perçus et la meilleure façon de diminuer son imposition en fonction de ses objectifs.

Il faut savoir qu’un investissement immobilier est imposé à toutes les étapes de son processus.

  • Lors de l’acquisition du bien : paiement des frais de notaires
  • Au moment de location : les revenus fonciers nets sont ajoutés aux autres ressources. La somme de ces additions est par la suite soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
  • Lors de la revente du bien : paiement de l’impôt sur les plus-values (sauf durée de détention supérieure à 30 ans).

Au moment d’être imposé, vous pouvez choisir entre 2 mécanismes d’imposition pour les loyers perçus :

  • Le régime micro foncier : déduction forfaitaires des charges, sans justificatif
  • Le régime du revenu foncier réel

Quels sont les avantages et inconvénients du régime micro-foncier ?

Dans le cadre du régime micro-foncier, vous inscrivez directement les revenus fonciers imposables dans le cadre de votre déclaration sur le formulaire n°2042. Vous n’avez donc pas à utiliser la déclaration relative aux revenus fonciers n°2044. Cette solution présente l’avantage de vous éviter des formalités administratives plus importantes.

En revanche, l’abattement forfaitaire pour les charges est de 30%, sans que vous ne puissiez déduire d’autres éléments ou effectuer une déclaration de déficit foncier.

Le revenu foncier net imposable devra alors impérativement correspondre à 70% des loyers perçus. Par exemple, pour la déclaration d’un revenu brut à 12.000 €, le montant du revenu net imposable correspondra alors 8.400 €.

À noter que vous êtes directement affiliés au régime micro foncier si le total de vos loyers perçus (sans compter les charges) est inférieur ou égal à 15.000 € sur l’année.

Dans le cas où vous faites le choix du régime réel, vous ne pourrez plus en changer sur une période de 3 ans.

En revanche, le régime micro-foncier n’est pas applicable pour certains types de locations. On parle ici des locations effectuées sous le dispositif défiscalisant des Monuments Historiques mais aussi des biens qui ont pu bénéficier du mécanisme d’amortissement sous les régimes Robien, Périssol ou Besson. Au-delà de cela, le régime que vous allez choisir vaudra pour l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal.

Le cas du dépôt de garantie

Lorsque le locataire verse un dépôt de garanti, celui-ci n’est pas imposable lorsqu’il est encaissé.

Il le devient seulement dans le cas où le propriétaire l’utilise afin de financer les frais permettant la remise en état du logement au moment du départ du locataire.

Régime réel et déficit foncier

Le régime micro-foncier peut être une solution pertinente dans le cas où les charges liées au logement sont faibles et inférieures à 30% du montant des loyers bruts en dehors des charges.

Cet état de fait reste relativement peu fréquent, notamment lorsque le logement se situe dans une copropriété (les charges y sont généralement assez élevées). Le régime n’apparait pas non plus très pertinent si des travaux doivent être engagés sur le logement.

À noter que si vous souhaitez changer de régime et passer au réel, vous pouvez l’effectuer simplement en remplissant la déclaration des revenus foncier n°2044.

Dans le cadre du régime réel d’imposition, vous fixez le montant de votre revenu foncier net imposable. Vous déduisez ensuite l’ensemble des éléments suivants :

  • Les loyers encaissés
  • Les charges du logement pour leur montant réel

À cet effet, vous pouvez ensuite déduire :

  • Les travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation
  • Les charges de copropriété
  • Les primes d’assurance responsabilité civilité souscrites au titre du statut de propriétaire non occupant
  • La taxe foncière
  • Les intérêts d’emprunt en lien avec le bien ou d’éventuels travaux
  • Les frais de gérance (dans le cadre d’une gestion immobilière auprès d’un administrateur de biens ou agent immobilier).

En cas de charges déductibles supérieures aux loyers perçus, le déficit foncier vous permet de réaliser une excellente opération sur le plan fiscal. En effet il peut être déduit du revenu global (à l’exception des intérêts d’emprunts qui peuvent être uniquement déduits des revenus fonciers) dans la limite d’un plafond annuel de 10 700 € par foyer fiscal. L’avantage est que les éventuels surplus pourront être réinjectées dans le but de réduire les revenus fonciers des 10 prochaines années.

À qui s’adresse la déclaration n°2044 ?

D’après le site du service public, elle s’adresse aux propriétaires qui disposent d’au minimum un immeuble et qui ont souscrit auprès d’un régime spécial (par exemple, un bien loué sous le dispositif monuments historiques).

Dans le cadre de l’engagement d’une déduction pour l’amortissement d’un logement, vous pouvez bénéficier d’une déduction spéciale au titre de certains dispositifs. Mais aussi dans le cadre de la détention de parts de SCPI dans laquelle la déduction a été choisie au titre de l’amortissement.

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